Ercüment TUNÇALP

Kiralama Danışmanlık Merkezi (KDM), Türkiye'de AVM'lerin son durumunu ve gelişimini sayılarla açıkladı. Bu güzel çalışma için kendilerini kutluyorum. Yapacağım yorumların sadece beni bağladığını baştan belirtmeliyim.

Sektörde bugün gelinen son noktanın benim için sürpriz olmadığını, hatta bu hususta katkı yapmak üzere son 6 yılda ne kadar gayret sarf ettiğimi, aşağıdaki yazılarımla hatırlatmak isterim. Daha öncesi de var ama o kadar geriye giderek kimseyi yormak istemem.

• AVM'lerde uzlaşma zor - 12 Mayıs 2020
• AVM ortak giderleri hakkında - 19 Nisan 2018
• AVM'ler ve nalıncı keseri - 6 Nisan 2018
• AVM yatırımcısını anlamak zor - 5 Eylül 2017
• AVM kira sorunu neden çözülemiyor? - 29 Aralık 2016
• AVM ortak giderleri - 2 Aralık 2015
• AVM matematiği alarm veriyor - 2 Ağustos 2015
• AVM'ler yaşam biçimi oldu mu? - 9 Mart 2015
• AVM'lere esnaf kotası çare mi? - 5 Kasım 2014

Evet bugün AVM'ler zor durumda ama bunun ana sebebi pandemi değildir. Yukardaki eski tarihli yazılarımı (bir tanesi yeni), müzmin dertlerin neler olduğunu hatırlatmak üzere buraya aldım.

Ana sorun, plansız yatırımlar ve iş ortaklığının tek taraflı işletilmesiydi. Sonunda, kapanan AVM'lerin ve boşalan dükkanların bugünün meselesi olmadığını kabul etmeliyiz. Sadece yaşanan krizin derecesi artmıştır.

Şimdi tarihsel gelişim esnasındaki sayısal değişimleri yorumlayalım:

• 1988 yılında Galeria ile başlayan yatırımların sayısı 2020 yılı itibariyle 433'e ulaşmış görünüyor. Eğer kapananlar ve iptal edilen projeler olmasaydı bu sayı 500'ü aşacaktı.
• Beş sene önceye dönelim. Eva Gayrimenkul Değerleme ve Akademetre'nin Haziran 2015'de yayımladığı ‘2015-2017 Araştırma Raporu'na bakalım.

O gün itibariyle 349 olan AVM sayısının 2015 yıl sonunda 411'e, 2016 yıl sonunda da devam eden projelerin bitmesiyle 444'e ulaşacağı açıklanmıştı. Yani bu günkü sayının 11 fazlası...

Kiralanabilir alan toplamının da 2016 sonunda 13.394.734 m2 ye ulaşacağı öngörülüyordu. Bugün bile ulaşılan kiralanabilir alanın (13.089.192 m2) 4 sene önceki rakamın gerisinde kaldığını izliyoruz.

Üstelik aynı raporda; 2014 yılı ve öncesinde 1.075.118 m2 AVM alanının fonksiyonunu yitirdiği belirtilmişti. Herhalde son 6 yılda bu rakama ilaveler de olmuştur. Bu neyi gösteriyor?

Dertlerin ne kadar eski olduğunu ve kaybın ne kadar büyük olduğunu...

Peki bütün bunlardan ders çıkartıldı mı?

Hayır. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği eski Başkanı Hulusi Belgü 2017 yılında bir müjde vermişti; "Mahalle AVM'leri dönemi başlayacak " diyerek. Yani ‘büyük AVM'ler olmasa da, daha küçük boyutlu olanlarla toplam satış alanını yine de artırmaya devam edeceğiz' ısrarını sürdürüyordu.

Sonrasını sayılarla açıklamaya devam edelim.

• 2019 verilerine göre; 1000 kişiye düşen satış alanı Türkiye'de 155 m², Avrupa'da 206 m² dir. Yakın zamana kadar sektör içinden yukardaki farka bakarak; "yatırımlar konusunda hâlâ alınacak çok yol olduğunu" söyleyenler de aynı kişilerdi. Bize göre ise birçok bölgede yıllar önce yol bitmişti. Zira, kişi başı milli geliri (GSMH) neredeyse 4 katımız olan bir coğrafya ile (Türkiye 9.346 $ / Avrupa 35.646 $) sadece satış alanı kıyaslaması yapmak bile tek başına sorunluydu. Kaldı ki, bizdeki AVM yatırımları Avrupa'daki gibi her bölgeye dengeli olarak dağılmadığından, ortalama rakama bakmak da çok doğru sonuca götürmüyordu.
• Avrupa'da, İstanbul ve Ankara büyüklüğünde ülke olduğunu düşünürsek; Ankara'da 1000 kişiye 312 m², İstanbul'da 302 m2 düşmesi sınırın çok önce geçildiğini gösteriyordu.
• Bugün itibariyle alışveriş merkezi bulunmayan 16 ilimiz zaten bir AVM'yi yaşatması zor olan lokasyonlardır.

Nüfuslarına bakalım:

Ardahan 97.319, Bartın 198.249, Bayburt 84.843, Burdur 270.796, Gümüşhane 164.521, Hakkâri 280.991, Iğdır 199.442, Kars 285.410, Kırşehir 242.938, Kilis 142.490, Muş 408.809, Niğde 362.861, Rize 343.212, Sinop 218.243, Şırnak 529.615, Tunceli 84.660.

Bir AVM için gerekli nüfus sayısı asgari 500 bin olmalıdır. Yetmez, bu nüfusun gelir düzeyine bakmak ve ortalama sepet büyüklüğünü de öngörmek gerekir.

Örneğin Kütahya ilimizin nüfusu 578.292 olmasına, şehirde de tek AVM bulunmasına rağmen başarılı bir genel müdürün çarşıyı ayakta tutmak için yıllardır verdiği büyük mücadele her türlü övgüyü hak ediyor. Sadece müşteriye dönük kampanyalarla değil, kiracıya dönük iyileştirmelerle de sık sık anılıyor.

Peki bu şehre ikinci AVM açılırsa ne olur?

İkisinden birisi yenik düşene kadar hırpalanma devam eder. Çünkü kâğıt üzerinde 578 bin olarak görülen il nüfusu, bütün ilçeleri ve köyleri de kapsıyor.

Kütahya Merkez ilçe nüfusu ise 272.367 olup gerçek potansiyeli oluşturuyor.

Örneğin Gediz ilçesi daha yakın olan Uşak'a, Dumlupınar ilçesi de Afyon'a gidiyor. Altıntaş ilçesi bazen Kütahya'yı, bazen de aynı mesafedeki Afyon'u tercih ediyor. İşte bu ince hesapların bütün diğer illerde de yapılması gerekiyordu.

Ankara, pandemi olmasa da 43 AVM'yi yaşatamazdı. 5.723.662 olan nüfusu 43'e bölersek AVM başına 133 bin kişi düşer. Henüz Kütahya için yaptığımız ilçeler hesabına girmeden bile durum budur. Üstüne e-ticaret gelişimini de ilave edersek gidilecek yolun ne kadar bozuk olduğu daha net görülebilir.

İstanbul'a ilçeler bazında bakacak olursak; Bakırköy'ün 229 bin nüfusu ile 9 AVM'ye sahip olmasına şaşırmamak mümkün mü?

1000 kişiye düşen 1.746 metrekarelik satış alanı ile muhtemelen dünya rekoruna sahipler. İlçenin en iyi iş yapan AVM'lerinde bile boş dükkanlar var. Denebilir ki; yakın ilçelerden de gelenler olabilir. Peki o ilçelerdeki fazlalığı kim telafi edecek?

Esenyurt'ta 7, Başakşehir'de 6, Bahçelievler'de 4, Bağcılar'da 3, Beylikdüzü'nde 3, Güngören'de 3, Zeytinburnu'nda 2 AVM daha var...

Ataşehir AVM'leri de benzer durumdan kaynaklanan sorunlarla boğuşuyor.

Antalya nüfusu 2.570.360 olmasına, 2019 yılında da 15 milyon turist ağırlamasına rağmen 19 AVM'nin yarısında sıkıntı yaşandığını duyduk.

Şimdi buradan aynı sayıda AVM barındıran Ankara'nın Çankaya ilçesine geçelim. 944.609 nüfusa da 19 AVM düşüyor ve maalesef oradaki kadar da yabancı turist bulunmuyor. İşte plansızlık dediğim budur!

Hal böyleyken bir de üzerine pandemi sorunu ilave oldu. Eğer AVM yatırımcıları ile marka sahipleri, gündemin birinci sırasına kira tartışmalarını almayıp, bu dönemde en fazla ihtiyaç duyulan güveni inşa etmek üzere itibar yönetimini alsalardı, pandemi tahribatı bu kadar şiddetli yaşanmayabilirdi.

Daha geçtiğimiz hafta ATO Başkanı Gürsel Baran "Plansız ticaret servet tüketiyor" dedi. Çok geç kalmış bir tespittir. En az 10 sene önce ‘acil plan' devreye girmeliydi ve hem yatırımcılar hem de milli servet bu kadar kayba uğramamalıydı.

ercumenttuncalp@yahoo.com